Pautas de Orientación a Tener en Cuenta a la Hora de Realizar su Negocio.

¿Qué costos (gastos, tributos, honorarios) debo enfrentar cuando compro, vendo o alquilo una propiedad?

Compra y Venta

Todo acto de enajenación de inmuebles (y de garantía hipotecaria, si corresponde) requiere Escritura Pública. Normalmente, la adquisición de inmuebles o derechos relacionados (ej. cesión de derechos posesorios, etc.) requiere la realización de actos previos aconsejables, normalmente coordinados por el agente inmobiliario y el escribano designado por el comprador.

Es recomendable realizar un boleto de reserva antes del acto final de compra, para contar con un plazo para escriturar. Durante este tiempo, se entrega la documentación necesaria (planos y antecedentes dominiales, tributos abonados, situación de aportes regularizada ante la IMM, etc.) para el estudio de títulos y la obtención de certificados de los registros públicos a cargo del escribano. Los gastos normalmente son soportados por el interesado en la adquisición, para constatar la titularidad registral del bien y cualquier gravamen que pudiera afectar al bien o a su propietario (hipoteca, embargo, u otros derechos registrables).

En el boleto de reserva pueden estipularse diversas etapas y condiciones para la consecución de trámites faltantes, cancelaciones de embargos u otros derechos, e incluso prever una multa en caso de desistimiento sin causa justificada. Es importante determinar la situación del bien para buscar soluciones que eliminen o minimicen los riesgos existentes.

Tributos y Gastos a Tener en Cuenta:

Como Comprador de un Inmueble:

1. Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): 2% del Valor Catastral.
2. Honorarios del Escribano Interviniente: Según lo acordado y atendiendo al Arancel Profesional Respectivo (AEU), además de los gastos registrales de inscripción, montepíos y demás tributos relacionados.
3. Honorarios del Agente Inmobiliario: 3% + IVA del Valor de Compra para la parte compradora.

Como Vendedor de un Inmueble:

1. Honorarios del Escribano Interviniente: Según lo acordado, además de los costos indicados anteriormente.
2. Impuesto a la Renta de Persona Física (IRPF): Grava a las personas físicas que obtienen una renta por incremento de su patrimonio derivada de la transmisión de la propiedad de bienes.

Obligaciones de los Titulares de Incrementos Patrimoniales:

1. Agente de Retención: En caso de enajenación, promesa de enajenación y cesión de promesa de enajenación de bienes inmuebles, el escribano interviniente retendrá y presentará la declaración jurada correspondiente.
2. Contribuyente: En caso de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles, el contribuyente deberá efectuar el pago del impuesto y presentar la declaración jurada correspondiente.

Cálculo del Impuesto:

1. Criterio Ficto: 15% del precio de venta o valor real fijado por Catastro (el mayor) x 12% = 1,8% del precio de venta.
2. Criterio Real: Precio de venta o valor real fijado por Catastro (el mayor) menos el costo fiscal actualizado del inmueble vendido, el ITP a cargo del vendedor, y el costo de las mejoras, debidamente documentadas.

Arrendamiento de Propiedades

Como Arrendatario:

1. Depósito de Reserva: Acordado con el propietario arrendador y depositado en la inmobiliaria, generalmente equivalente a un mes de alquiler.
2. Constitución del Depósito en el BHU (si corresponde).
3. Pago del Mes de Alquiler Adelantado: O fracción del alquiler del mes a prorrata.
4. Gastos Comunes (en caso de apartamentos).
5. Impuestos Bimestrales de Puerta emitida por la IMM.
6. Adicional Mercantil (para propiedades comerciales).
7. Pago del Alquiler Bancariamente.
8. Gastos de Mantenimiento y Otros Accesorios (si corresponde).

Documentación Necesaria:

1. Referencias Personales y Laborales.
2. Constancia de Ingresos: Último recibo de sueldo o certificado de ingresos emitido por Contador Público.
3. Constancia emitida por el Clearing de Informes.

Garantías:

1. Banco Hipotecario.
2. SURA, Porto Seguro, Mapfre, Anda, Fideciu, Contaduría General de la Nación.

Como Arrendador:

1. Honorarios Pactados: Mínimo equivalente a un mes de alquiler más IVA.
2. Gastos Comunes Correspondientes al Propietario.
3. Impuestos de Contribución Inmobiliaria y Primaria.
4. Pago del IRPF sobre el Valor del Alquiler.

Viviendas de Interés Social o Vivienda Promovida

Para viviendas de interés social reguladas por la Ley 18.795, se verifican exoneraciones tributarias para el pago de ITP y del impuesto a la renta en materia de alquileres por 10 años (IRAE, IRPF e IVA).

La información aquí contenida no supone asesoramiento profesional en materia tributaria, pues constituye simples pautas de orientación. Recuerde que puede ser pasible de multas y recargos en caso de pago fuera de fecha. Consulte a su profesional contador o al escribano por las pautas arancelarias, gastos registrales, normas sobre pago de impuestos y rentas exoneradas.